Nel nostro secolo Mendrisio abbandona progressivamente il suo volto di comune rustico e dappertutto è un fiorire di cantieri per farne una cittadina moderna. Il catalogo delle opere risulta assai ampio: insieme con il secolo si avvia anche la centrale telefonica con i suoi sedici abbonati;nel 1906 arriva il gas grazie ai lavori avviati da una ditta zurighese; quattro anni dopo il progresso corre attraveso le vie del Borgo con il tram che affianca il traffico dei carri e di rare auto lungo i dodici chilometri della tratta Chiasso-Mendrisio-Riva San Vitale; dal 1922 Mendrisio ha un'azienda elettrica tutta sua, mentre prima la doveva dividere con i comuni limitrofi. Progresso vuole dire anche industrie e a Mendrisio ne fioriscono parecchie. Proprio al cominciare del secolo spuntano le camicerie e diventano addirittura cinque. Mancava una fabbrica per lavorare le materie plastiche: provvedono gli intraprendenti nel 1941-42, trasferendo la Plastifil da Capolago a Mendrisio, mentre già da cinque anni la Riri, giganteggiando di fronte alla stazione, produce le rinomate cerniere lampo. Come cattedrali della modernità sorgono altre fabbriche: la Boltina, che confeziona pettini, occhiali da sole e articoli da toilette, la Rex, per i prodotti chimici, e la Raffineria Miranco. Lavorano in pieno anche i laboratori fotografici, e sfornano ritratti ma a volte foto così vive e toccanti da poter essere considerate opere d'arte. E come dimenticare le banche, motore primo del dinamismo industriale? Dopo la prima, sorta fra gli spari della grande guerra, ne arrivano diverse altre, prosperano e non paiono troppe.